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从最新政策看今年楼市,房价就应该这么走!

字号+ 作者:东方都市网 来源:搜狐号自媒体 2019-05-18 02:06 我要评论( )

这个双休日很热闹

这个双休日很热闹啊。

苏州如期出台了调控升级,搞得自媒体小编们又过不好周末了。

因为之前已经有很多风声传言,说苏州楼市即将收紧,所以这次的政策并不见得让人有多意外。

说实话,周六看到新闻的时候,我并没有惊讶和兴奋的感觉,心里反而是多了几分平静和笃定。

在我看来,从年初各个公告决议,再结合近期各城调控的落地表现,全国楼市运行的逻辑轨迹已经越来越清晰:

今年是抄底买房的好机会,但绝不是那种一买就涨,不买还涨的暴击点。

关心楼市的朋友都知道,这个行业的政策都很大,周期也很长,普通人很难左右它的方向。

但从另一个侧面来看,也是有好处的。

就是大家可以有足够多的时间去识别出趋势,然后顺势而为,结果往往不会太差。

很多时候我们甚至都不用去猜,只要仔细观察就能窥见房价运行的方向。

这个周末我梳理了下思路,现在把自己的一些想法分享给大家。

01

我先说说市场面看到的情况。

很多文章都着重分析了限售对苏州的影响,说的都挺好。

我也同意,被加上新房3年限售和二手房5年限售之后,苏州园区和高新区的房价今年不会再涨了。个别涨过头的房子,房价回撤一些也不是没有可能。

不过,我更觉得苏州是一块很好的试金石,帮我们识别出全国调控的风向标。

苏州的房价从去年下半年到现在,园区涨的最快的房子涨幅50%有的。在全国楼市静淡的大环境下,这个太突兀了,所以苏州也成为今年第一个大幅收紧调控的高能级城市。

这传递出一个明确的信号。

因城施策,主动权在于地方,但是背后却接受了中央层面的统一指导。

未来房地产的调控不会有全国统一的限购政策,更多的侧重地方的微观调整,中央是提供宏观把握和考核督办的作用。

和很多人把房地产税当做长效机制的理解不同,我认为中央管理楼市的意识形态,地方负责细则执行,这才是房地产长效机制的精髓。

这种中央牵头+地方经办的工作模式,会让中央的调控部署更有针对性,对房价的指引更加精确,更好地反映领导意志。

以后,房价的涨跌与否,的确是地方的限购政策说了算,但其实是早就写在了每年3月的政府工作报告里。

今年的话风是希望房价能够平稳,不要大涨也不要大跌。

再给大家说的直白一点,就是不要去追高买入那些已经涨了不少的房子,反倒是应该对那些房价回撤过多的房子不那么悲观。

择机在底部买房上车,然后把预想中的回报拉得更长一些,是当下比较理智的选择。

02

好,弄清楚这一点之后,我们再来看看每个城市能够使用的调控工具箱。

我发现越来越多的城市喜欢用限售这一招。

以前我们调控只有限购和限贷,都是针对需求侧的方法。

这样做的好处是见效快,因为能买的人少了,自然涨的就慢了。

但是副作用也很明显,现实生活中,有很多方法可以迂回解决房票和贷票问题。比如每一次楼市限购升级都伴随着离婚率的上升。

所以限购限贷一上来几个月效果都很好,但慢慢滴过了一段时间之后,就没啥用了。

限售就不一样了,限售是作用在房东身上的。只要买房了,就跑不掉。

大部分城市用了限购限贷之后发现还没效果的,就会选择限售。

限售的年限选择,这里面其实讲究很多。

我注意到很多城市是2年限售,这种限售影响是不大的。因为很多城市的增值税免征年限就是2年起,满2年就可以不被征收总房价的五个多点增值税。

考虑到避税的缘故,大部分买房人本来就会把房子持有到2年以后再出售。

在这种情形下,叠加个2年限售,就相当于实际上已有的售房周期强化成规定层面,增量的效果不多。

真正有杀伤力的是那些4到5年的限售。

大部分投资需求都是等不了那么久的。

投资最需要的是确定性和流动性,4到5年的确是时间太长了。

一个城市如果出台了4到5年才能卖房的限售,其实杀伤力一点也不亚于社保满4到5年才能买房的限购。限购还可以通过代持这些套路去解决,但是限售是真的一点办法都没有。

所以我们能看到的是,限售年限长的城市,房价表现都不太好。

比如成都和长沙,房价至今依然停留在2016年的水准,并不是城市基本面不好,而是人为地用力过猛。

在这些城市买房,真的要做长持打算。

03

好,接下来我们再来看下一个问题,怎么看待各个城市的调控,里面有哪些机会。

我梳理了下,在这里重点提示三类城市的买房策略。

第一种是强调控,楼市回暖的城市。

这种一般都是高能级城市为主,比如上海、北京、深圳、广州、南京、杭州、厦门等。他们身上要么背着5年限购,要么是二套贷款7成首付,或者是4年限售,都对买房人异常不友好。

但就是在这样的艰难条件下,这些城市的房产成交量还是在回暖。

我只能说这些城市的基本面实在太好,好到打破头还是要去买一套。

对于这些城市,只要你能搞定房票,在那里买房是非常安全的。有好几个原因,一是城市很棒,这个都明白。二是楼市周期到位,他们都是上一轮牛市先涨的,到现在也差不多调整完毕了。三是的确也没什么政策可以再加上去了。

接着看看第二种,弱调控,楼市回暖的城市。

这些城市基本面不如第一种,房产有热度的原因是因为调控政策相对宽容。

比如珠海、合肥、宁波、重庆还有之前的苏州等。

最近我们有团队去调研了珠海,近期香洲、金湾和斗门的房子卖的都特别好,主要原因就是当地的限购放松,想买房的朋友去了基本都能搞定。

在合肥和宁波也是,你跑到售楼处去,工作人员会指导你如何办妥的。重庆则一直是不限购。

在这些城市买房比较微妙,他们一定不是买房的最佳选择,但是他们是你可以比较容易买到的房子里的最佳选择。

因为这些城市可能会像苏州一样被升级政策,所以这些地方比较适合风险偏好高的朋友试试看。

第三种是是强调控,楼市静淡的城市。

代表城市是成都和长沙等。

他们的房价基本停留在2016年牛市中期的水平,热点板块也才2万不到,缺少一轮补涨。但是看这个调控的力度,这期待中的涨幅可能要等很久,因为当地是铁了心要低房价。

他们身上背着的是4年以上的限售,落户口还要满1年社保的限购,然后是无尽的限价和大规模土地出让。这对二线城市房价上涨来说,太难了。

所以尽管我很有信心这些城市房价一定会慢慢赶上对标城市,但我还是建议在这些城市买房要做好持有5年以上的准备。

04

说完城市,我们再看看宏观的大趋势。

我在每周五线下茶话会上,都会给大家提示,今年会是一个宽货币和紧调控的年份。

也就是说,今年的资金面会比较宽松,得益于国家鼓励小微企业融资,实际借款利率会下行,大家首套贷款的按揭利率会逐渐下来。

因为经济面会见底,资金也不缺,所以今年房价见底还是比较有确定性的。

但是房价见底不代表马上会涨,因为楼市调控政策一点也没有放松的意思。

前面说的强调控城市,比如上海、北京、深圳这种,限购往后看5年内不会放松,限贷至少今年不会放松。

而那些弱调控城市,只要房价起来就会被升级政策,苏州就是例子。

所以今年是不会允许有城市出现30%以上的大涨的。

事实上,中国楼市历史上只有出现过2次钱很便宜,政策也很友好的大机会,一次是在2009年前后,一次是在2015年前后。

现在的局面更像是2012年至2014年这段时间,钱开始慢慢便宜起来,但政策依然紧绷着,只会有局部的机会,不会有全局的行情

05

所以最后我给大家一个建议。

今年是买房上车的好时机,但不是搏杀的窗口期。

每个人都应该先看清楚自己所在城市的调控导向,选择适合自己的策略。

大部分城市今年都是可以买到底部的,刚需尽管大胆滴买。

但不是所有城市都适合投资,因为投资讲究效率,效率来自于杠杆和时机。

我们以前分析过,一轮牛市周期里分成五个阶段,如下图所示。

静淡市底部是比较适合用不大的负债试探买入。只有等到限贷政策的放开,看

到有明确机会的时候,才能用足负债。

目前来看,包括上海在内的大部分城市还处于上图中第五个阶段,也就是静淡市新一轮建仓的起点期,资金富余的可以进取一些。本来就很缺钱的,需要太多融资的,并不适合全情投入,别让自己陷入太被动的局面。

我一直觉得:

买房这事没什么复杂也不值得复杂,只要坚持住主线,不犯错就是最成功的方法。

(原标题:定了!今年房价就应该这么走!)

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