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深圳的“诱惑”

字号+ 作者:东方都市网 来源:搜狐号自媒体 2019-07-16 02:26 我要评论( )

目前来看,奔途中的房企无法抵御深圳土地市场的“诱惑”入局,而旧地王尚未解套,新地王狂奔入场,其实更像是对未来的一

6月24日下午,深圳迎来近二十年来土地招拍挂市场最大数量的宅地供应。这场被业界称为“史诗级”的土拍经历了300余轮的出价,五块用地均达到最高限制地价,以近224亿元成交,越秀、龙光、中海、电建以及平安不动产成为土拍中的大赢家,龙光地产更是晋升成为龙华新地王。

目前来看,奔途中的房企无法抵御深圳土地市场的“诱惑”入局,而旧地王尚未解套,新地王狂奔入场,其实更像是对未来的一场“豪赌”。

房企抢滩深圳

深圳市房产土地交易中心显示,本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。进入竞配建人才房环节后,高利润不再是房企追求的目标,而是在不断“拷问”各家企业可承受的“利润底线”。 尽管如此,本次出让的五宗宅地很快就在37家房企的激烈争夺中,全部达到了最高成交限价,转入限人才房配建面积。

首先出让的是位于宝安区西乡铁岗地区的A122-0360宗地,现场有11家开发商参与竞争,拍卖进行到4分钟就达到最高限制地价,直接转入限人才房配建面积进行争夺。经过数轮激烈举牌,最终由首入深圳的越秀地产以59.08亿元拿下,人才房配建面积为1.96万平方米,可售楼面地价为58864元/㎡。

随后竞拍的龙华民治A817-0609宗地竞争最为激烈,包括华润、龙光、中海等 11 家房企经过百余轮举牌,光在竞拍人才房面积阶段就耗费了一个多小时。最终经历 134轮报价的激烈厮杀后,龙光地产以65.85亿元的成交价及2.26万平米人才房夺魁,楼面价为66988元/㎡,这个价格已逼近或超过附近二手房售价,成为“地王专业户”龙光拿下的又一深圳“地王”。

此外,光明核心区两宗宅地中,光明A510-0151起拍楼面价2.06万元/㎡,最终中海以总价54.08亿拿下,需配建人才住房4.23万㎡,可售楼面价为3.93万元/㎡,区域二手房均价4.1万/㎡;光明A510-0152地块起拍楼面价1.88万元/㎡,10分钟不到就被电建地产摘得,总耗资20.12亿元,需配建人才房1.24万㎡,成交楼面价2.73万元/㎡,区域二手房均价4.1万/㎡。

而坪山G12107-8063地块起拍楼面价为1.05万元/㎡,不到10分钟就被平安不动产摘得,耗资24.71亿元,需配建36300㎡的人才房,可售楼面价为2.17元/㎡,区域二手房均价3.4万/㎡。

此外,出让条件还明确规定,商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修;居民家庭新购买商品住房的,自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让;项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

市场“饥渴”已久

事实上,作为全国四个一线城市之一,深圳楼市成交一向畅旺、开发利润和回报较高,加之“粤港澳大湾区规划纲要”的政策利好,房企能在地价高昂的深圳有项目布局,无论对于企业融资、资本市场估值,还是市场占有率等都有重要意义。

而与此相对应的,是深圳新房市场的供不应求。受制于成片土地“几无可用”的尴尬现实,2017年深圳仅挂牌出让了2块住宅用地,2018年虽挂牌了13块土地,但其中六块为“只租不售”的深圳市人才安居集团持有,另有两块位于深汕特别合作区内。今年1-5月份深圳出让的9宗地块中,1宗为商业用地、8宗为工业用地,并无住宅用地出让。

“深圳本身是超一线城市,且还是移民型城市,外来人口在城市总人口中占比相对较高,其先天就有着相对扎实的购房需求基数。”合硕机构首席分析师郭毅告诉财经网,从土地供应来看,深圳主要以旧改项目城市更新项目为主,在公开市场上出让地块的情况相对而言比较少见,这就导致了深圳的新房市场供不应求,价格的持续走高也与市场供需矛盾有着直接的关系。

“十三五”期间,深圳76%的商品房开发土地依靠更新,而作为深圳主干道的城市更新,先天存在各种各样的问题。郭毅指出,对于市场化的房企来说,旧改难度相对较高,同时也很难满足其高周转与强去化周期的要求。因此,深圳在公开市场对房企来说极具诱惑,一方面是在于经济开发难度的减少,另一层面在于深圳本身存在着巨大的市场前景。

据深圳2018年出台的文件显示,其2018年~2035年只有40%的商品房用地供应,商品房预期供不应求。加之本次集中出让为深圳继2018年12月后半年来再次出让宅地,如此“大手笔”的土拍引发了房企的贴身肉搏。不少房企甚至选择联合拿地,如深业联合万科、佳兆业联合力高就参与了全部地块的竞争。

在此情况下,本地房企积极补仓,外地房企则进行战略布局抢占市场。以风头最盛的龙光地产为例,其年报显示,其2018年深圳区域的销售收入占总收入的56.0%,而深圳土地储备却仅占5.3%,本次土拍是其绝佳的补仓机会。而作为外来房企的越秀地产,本就在城市更新上处于劣势,通过为数不多的土拍掠取优质土地资源布局深圳,本次集中土拍也成为其不可多得的好机会。财经网查询越秀地产2018年年报发现,其已在深圳分别有一家全资物业公司与一家合营的养老服务公司,垂涎深圳市场已久。

“深圳集中推地为房企未来补库存创造了较好的机会和条件,有助于增加新开工和销售面积。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从历史数据看,深圳此次供地规模非常大,充分说明了政府供地的积极性。此外在多个城市土地市场降温的当下,深圳的大规模供地也引发了市场猜想。 合硕机构首席分析师郭毅则认为,政府在公开市场出让土地并不是放松调控的信号,从另外一个层面上来讲,反而起到持续调控加码的作用。她表示,尽管现阶段土地的推出获得了房企的积极追捧,但是随着后续深圳土地的陆续供应,未来的地价可能会得到稳定,对房价的平抑也能起到积极有效的作用。严跃进亦指出,由于土地本身要求配建人才房,也为后续深圳房屋结构调整和改革创造较好条件。

诸葛找房提供的数据显示,根据此次竞拍结果,未来将有15.86万平方米的人才住房入市,以保障人才租赁住房的供应。此外,将来入市的普通住房面积预计约为48.28万平方米,供应套数5-6万套,可缓解刚需者的购房需求。

接盘还是解盘?

在竞拍的五宗地块中,龙华区和宝安区因位于传统的豪宅片区,并与早前地王相邻而备受关注。

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